注：这是2017-8-24我在“中国土地第一展”----第44届房博会上的演讲速记。现分3篇公开：一，从东北谈起；二，土地逻辑变化；三，楼市命门。

成都的相声社团，在春熙路搞路演

内地的、传统的大城市生态迥异于深圳

速记实录内容（未经严格审核，请阅读者自行鉴别）：

前接：

《东北事变，消费时间：2017房博会演讲之1》

《穷山/恶水/极边/乡情：2017房博会演讲之2》

第三方面，讲讲所谓的楼市命门。北京市从事房地产开发和相关业务的人有多少？?35万人；上海市呢？?45万人；深圳大概20万人，这还不包括物业管理、保安队伍，如果包括数据更不得了。

深圳一年新房4万套，一套房子有5个人服务，做房地产营销的深圳有多少人？可能有10万人，一套房营销有2个人服务。房地产开发和效率低到了什么地步？低到了一套房子将近有十个人服务，户均服务配比高得令人发指。

按道理来讲，一套房子开发两个人，销售一个人，三个人配比足够，美国就是这个样子，但我们要配套将近十个人，说明我们的效率太低，而且过度营销，还有监理、建设、手工作业太多，需要监管的环节太多，需要补漏洞的环节太多。

如果我们发展现代的建设技术，工厂化生产，就不需要那么多人了。目前房地产领域户均人数配比之高，恐怕是全球罕见的。这点要引起注意。

房地产开发供养的人特别多，麻烦就来了，供养的人多，而城市可以开发建设的土地不仅减少，而且是剧烈地减少，中国通过租金可以把队伍养起来的大企业只有不倒3家，其他企业要么没有租金，要么租金很少。

比如万科，全国一年加起来的租金加起来才七、八亿，塞牙缝都不够，所以除开那3家以外的地产企业，必须要靠开发养队伍，大城市土地又越来越少，就不开发了吗，还得开发，如果你不开发，队伍就没了，队伍没了公司就没了，公司没了商号还有啥意义？

所以强迫着继续做开发，继续拿地。深圳拿不到地，上海、北京、广州基本上都没有太多地了，这样迫使企业向外地扩张，二线城市的有效土地也在减少。

因为要养队伍这一小点原因，导致开发企业要到三四线城市去拿土地，特别我们刚才讲的穷山、恶水、乡情、极边等这些地方去圈地。

这是房地产企业的命门，也就是说拿地不是爱不爱干的问题，是你要不要活命的问题，你不拿地就没命了，你要命就继续拿地，但是地又不在大城市，往下挤压，这是第一个命门。

第二个命门，比如人的身体，我们每个人的身体大概有50亿的细胞，我们的身体就是一个合作的产物，从出生开始，很多器官不太管它，因为那时候蓬勃生长，活力太旺盛了，很多的问题被覆盖了。

但到了45岁以后，你就会突然发现原来忽略的一些器官开始重视了，小的时候你关心你的肝、肾吗，一点也不关心，但自从45岁以后就开始关心腰、肾、胃、脾、盲肠等等。

同理，中国改革开放也开始逼近45岁的阶段，原来你忘记的一些东西，现在一一捡起来。所以房地产原来不起眼的环节要捡起来---比如长租族，国家的土地也在一一地捡起来。

从这个意义上来讲，眼光盯着大城市之余，要对二线及其以下的目的地式的中小城市的土地市场保有一定的关注，而那些土地市场原来没有金融效应，但只要富人去了，现金流增加了，就会慢慢具备金融效应、金融属性。

最后，我总结一下今天演讲的内容：

第一，中国土地市场从单要素效率提升进入全要素效率提升的阶段，这是一个必然的趋势，你想不想，它都这个样子。

第二，因为时间轴的变化，我们未来对于穷山、恶水、乡情、极边这样的土地有需求了，而且因为中国国家形象的变化，不但我们有了需求，国外的人也有需求了，土地多了一些国外的客户，他们也越来越喜欢中国的土地，这种比例会上升。所以，中国土地市场的逻辑就会变化，这个变化就是向全国覆盖，但是客户群不一样。

最后，企业既然在大城市做长期生意，还不如在一些穷山恶水乡情极边的地方去做长期生意，那些地方面对的是富人。而国家要把很多的抵押资源放出来，然后配合土地全要素提升，一个全新更伟大时代的到来。

这就是我给大家的汇报，谢谢大家！（结束）

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