昨天在微博上，网友和@尹香武 有以下对话。这些对话反应了社会上对很多房地产问题还是缺乏正确认知，甚至持有了反向认知。请先看对话：

//@快乐价值投资188:?如何评论最近有大V说的房改退到计划经济非商品房时代，财政收入减少到撑不住了，直至2025年重新市场化。

//@尹香武:?胡说。商品房存量已经很大了，这个市场永恒不可逆的。新增非商品房的占比也是逐渐才提升到50%。而且增加非商品房的数量让很多人保持在商品房的对立面，恰恰会维护市场的有效性。如果现在还不做大非商品房的体量，商品房市场才真就毁掉了！资产市场跟消费市场不同的。

//@左圆右剑:?美国没有非商品房，那商品房市场会毁了？

//@尹香武:?谁跟你说美国没有非商宅？美国纽约为维护商品房市场有效性，以各种手段事实上供应了相当于总量约50%的非商宅。只有这样才能把“房地产是线的”变成“房地产是圆的”。对房地产规范动作(比如“三价合一”等等)和建设大数量的非商宅…都强烈批评的是房地产骗子，他们想继续有欺骗的条件，规范了他们就骗不了啦。

由上述话题，就分开以4篇文章来阐述：

1）美国的非商品住宅（其实就是保障类住宅）的情况；

2）什么是及为何这样才能使楼市更安全：“房地产是线的→房地产是圆的”

3）为何要通过那样的方式才能维持楼市秩序的有效性的原因。

4）房地产为何天生会被也一定要被管控？

今天就先谈第一点：美国的非商品住宅（其实就是保障类住宅）的情况，为了更具有说服力，我们选择大家心目中最市场化、最商品化的世界经济首都---纽约来谈。继续后面的话题前，提醒你：

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这个梦幻方案，差点在深圳实现了！

美国纽约截至2007年的各类住房总量大约330万套。其中约有100万套是买家自住的、另外200万套是用家租赁的。另外的30万套是什么呢？其实就是政府经营的公共住房(含廉租房和经适房)。购房、租房的比例大概是：100:230=1:2.3。

200万套出租房看起来是市场租赁房，但其实其中有100万套是受到“租金稳定”法规约束的，其租金不是市场价，而是法定低租金或者接受补贴的低租金。为了便于你理解，这块的情况展开具体说说。

在纽约的租房者之中，8.2%住的是公共住房即政府福利房、8.4%居住的是补助房、另45.4%居住的是受租金稳定或租金控制政策规约的市场住房。这些房产都带有保障性质。

也就是说在纽约，非市价的出租房占了62%，是绝对的大头的，这些房产就构成了房保体系，这个房保体系其实远比我国绝大多数城市的体量都要大的。纽约的330万套住房中，至少130万套是接受补助或租金控制的，远低于市价。剩下的200万套才属于商品房，而其中买家自住和用家租住的各占一半。

啥意思呢？就是市价租赁的房产仅占28.8%，只涉及100万户，他们属于较富的阶层，在330万套住房只有20.3%。纽约大学Furman房地产和都市政策研究中心的数据表明，纽约中等租金1191美元，中等收入的纽约人用月薪的32.5%支付房租，符合30%这道“可承受”的地租线。而租住市价房的，每户中等年收入5.3万多美元，略高于纽约市每户4.9万美元的中等水平(2011年数据)。

而纽约市住房补贴的做法是：低收入阶层为住房支付自己收入30%的份额，剩下的由政府补贴。好多中国人应该没有想到，他一位美国没有非商品住宅，美国一定是全商品化的，有些作恶的大V也大肆这么宣扬。其实即使在世界首都纽约，也有近40%的住房是属于房保体系的！

这是一个多世纪博弈的结果，应该是更贴近人类住宅困局的真相。而近些年呢，纽约市政府更进一步，要在纽约保卫并新建20万套经适房或廉租房，但是土地又不够啊，怎么办呢？纽约市政府的做法很简单：

以给予提高容积率的方法，要求开发商必须在其兴建的住房中预留1/3为保障房，而且规定为统一要求，不存留豁免机会。好了，看到这里，以后你就不要随着那些作恶行骗的某些大V---见到我国各级政府推出房地产规范化的措施就不分青红皂白抨击---的指挥棒起舞了。

行骗惯犯最见不得的：规范与长远。你要做的是真正认识房地产的本质规律，赚长远的正当的钱。我们明天来说说，为什么要把“房地产是线的”变成“房地产是圆的”，才是符合社会最大利益所在的举措呢？

最后也还要提醒一下：昨天文章的图片竞猜，至今没人完全猜对。你还有获赠价值8000元的一份密件的机会！

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密讲第35场6-10周日上午成功举办，最终启用酒店最大的500㎡宴会厅才行，但仍满场(可点击看当日详情)。外人难以想见得出此次判断结论所耗费的心力与精力之大！@尹香武 披露关乎你三年投资命运的五大内容：

⑴全国绝机：总价100万即可之城的12个倍利楼盘；⑵关税大降对房地产及你的影响：只应聚焦这座城。⑶房价独特机理：快涨急跌是天理，注意总号角。⑷城际浪潮第四波：一线强二线质变影响其它城市，覆盖浪潮&价值再凝聚浪潮。⑸补遗：6-9~10全国有关部门在上海开会。

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