注：这是2017-8-24我在“中国土地第一展”----第44届房博会上的演讲速记。现分3篇公开：一，从东北谈起；二，土地逻辑变化；三，楼市命门。
红色的狗尾巴草
速记实录内容（未经严格审核，请阅读者自行鉴别）：
尹香武：今天给大家讲三个问题，第一个问题，从东北谈起，从东北谈到现在；第二个问题，中国土地市场的逻辑变化；第三个问题，中国房地产市场的命门所在。
第一个问题，之所以谈东北，因为大家对东北已经有一些定论。比如说，提到东北，我们就会想起人口流出，经济不发达，GDP增速下降，乃至于负增长。对于搞房地产的人来讲是什么感觉？就是东北的房地产市场不发达，房价老不涨。对于东北的记忆大概是这样，而且人们认为，投资不过三海关。
事实恐怕跟这个想象有点距离，我国最肥沃的农田，哪里的大豆、水稻是最好的？是东北，东北是平原，又是黑土地，在东北搞机械化作业很方便。假设东北的人口密度很高，农业机械化是没办法推广的。
所以其实东北的人口下降，恰恰是东北的农业重要性的一个体现，只有降低人口数量，人均占地面积增加，让大规模的机械生产成为可能，这时候东北的比较优势才能发挥出来，东北的比较优势不是别的，就是种植，做轻工、服务业并没有优势。
所以在这种情况下，东北的人口流出有一定的合理性。为什么现在人口流出对它的影响很大呢？中国没有像美国、日本、韩国等国家进行补贴，这些国家的补贴是大额补贴。假设中国也实行这个补贴，大家想想，东北的GDP增速还会不会这么难看？不一定。
现在有人把全国分成几类地区，比如沿海地区，这是中国的高地，另外还有一些基准地区，比如，中国制造业的基准地区是重庆。它发展大制造、大工业，是我国的大后方，现在又是面对欧洲的大前方，所以重庆是我们国家的制造业基准城市，我国制造业的最低成本就是重庆。
如果要维护中国的工业、制造业，重庆的底线是不能突破的，如果重庆的底线也突破了，那中国的制造业就会溃败，制造业溃败了，工业不行了，立国的基础也就没有了。
农业的基准在哪里？农业的基准就在东三省，东三省是我们国家农业的基准线，那个地方种田，对于肥料的依赖没有那么重，而且品质比较好，所以东三省是我们国家农业的基准地区，所以这两个地方有它的特殊性。
从这个意义上来讲，目前东北的人口流出也不一定完全就是不利的，从这个意义来讲它反而是有利的，流出以后人均占地增加，方便大规模的农业生产。大家不用太多地去调研，我们可以判断，这几年东北的种粮大户赚钱应该是很多的。因为大家都不种田，机械化的规模效应就起来了，种田多了，挣钱就多了。
当一个国家工业已经发展成熟，而且金融化有一定的优势之后，国家的经济空间比以前要大了，比如原来大家都种田的时候，经济空间可能就这么大，现在有了金融优势，工业发展起来了，农业也实现机械化和大规模作业了。原来这么小，大家就挤在一起。现在，扩大以后各个地方的比较优势和作用所在就体现出来了。
举个例子，如果讲到沙漠，我们可能先天地认为，特别在大城市生长的人会认为沙漠没有价值，但事实上沙漠有价值。我国主要的军工科技的实验场就在沙漠，再比如，天然施肥就靠沙尘暴施肥，沙漠的沙比较细，风一刮就给各个地方施肥了。
早期，我们国家养活那么多人，跟沙尘暴有很多关系，没有它施肥，自己哪有那么多肥料，所以沙漠有它的作用。比如沙漠干燥，还能保存文物，我们现在所看见的文物基本要靠沙漠来保持。
为什么江南地区文物少？太温润了，容易腐烂。再比如，沙漠把人隔开了，一隔开，多元化就起来了，没有沙漠隔开，世界就不多元化，大家挤在一起。所以，沙漠、海洋一隔，文化多元化起来了。但是这个作用起来，必须要经济空间拉得足够地大。
我们国家经过这么多年的建设，金融优势起来了，工业优势起来了，我们的空间大了。空间大了其实把很多土地的经济价值就发挥出来了。所以，东北目前的GDP不好看，跟我们没有对农业进行反哺有很大的关系。
东北GDP到什么时候会好看？就是从我们国家学习西方对农业进行大规模补贴开始。一旦中国像西方一样补贴农业，整个东北的经济也就起来了，基本上可以断定东北的经济底部应该已经探明了，也就是说东北再往下走也很难了，现在只能往上走，往上走只能等一个契机，要么农产品涨价，要么国家对农业进行补贴。
而国家对农业进行补贴应该是一个必然的趋势，因为大家都不想种田，都不想在农村，农村没有丰富的生活，小年轻不愿意在，结果留了一堆中老年人种田，老年人也不爱种，那就要诱惑他种，怎么诱惑？就是给钱，给钱让他们种田。农村种田可以机械化，也不累。
所以我个人认为，东北的经济底部已经探明了。东北获得农业补贴的必然趋势应该是比较确定的，只是幅度大小而已。即使再补贴，小年轻也不愿意留在农业地区，因为农业地区的生活相对枯燥，不像大城市生活多姿多彩、有滋有味，这个观点恐怕跟大家平时看的报道说得可能有点不一样，仅供大家参考。
我用东北做例子，当我们国家的经济空间拉大以后，对很多的土地判断，恐怕要有所变化。这是第一大点的第一小点。
第二，我们现在要慢慢发挥金融优势了。原来我们发展制造业，但是缺钱，可缺钱还要发展制造业怎么办？就是招商引资，说白了就是向别人要钱。现在工业搞起来了，慢慢发展品牌了。我们国家就变成了一个金融国家，一个资本输出国家。
如果搞资本输出，行为模式将发生巨大的变化——这个国家从一个要钱的人变成一个给钱的人。当你要钱的时候，名声很容易不好，你老向别人要钱，别人就会攻击你，你剥夺我的工作机会，剥夺我的就业岗位。现在中国开始往外给钱，给钱的国家名声很容易好，你给别人钱了，他总要说你好话。
国外媒体多多少少也要接受中国的钱，拿了钱也慢慢地写你好的东西，散播对你好的消息。加之，国家有钱了，就搞很多好的东西，修高铁、建好的机场、好的城市，老外一到中国就震惊了。
中国用钱制造出来了人类历史上从未有过的大尺度，只有这么多人、这么大的国家，才有这么大的尺度。比如说高铁，别人没见过，只能震惊；摩天高楼群也就曼哈顿有，现在地级市都是一堆高楼，洛杉矶的高楼群跟我们一个县城差不太多。所以他们震惊，震惊只能说好话。慢慢地中国人名声也会好。
中国人名声好了，会有大变化的。大家记不记得，1992年在深圳有一个活动，叫做《拥有一片美国土地》，那个证我还保留着，当时是1500块钱，当时为什么感兴趣，愿意去买这个证？
因为那是美国，因为它老把我们给震了，所以我们要买它。当时我们的标准就是美国。现在发现没有？你很少再说哪个中国的城市像美国或者某个国外的城市，为什么？标准变了，中国的城市就是标准。
前些年，印度就派了很多专业人士来抄香蜜湖1号，印度已经出现了香蜜湖1号，他用中国的东西来做标准。我们原来说美国某个东西的中国版，现在已经很少说哪个国家的中国版。以后你说得越来越少，因为你就是标准。
第三，时间变化。早期，我们工资收入很低，我来深圳的时候工资几百块钱一个月，那时候经常搞活动，你的时间很多，加班也没有多少钱给你。那个时候，时间是多余的，时间就是不值钱的，不值钱就不珍惜时间。
现在，时间价值越来越高，工资越来越高，房价再一涨，在座各位的时间越来越值钱。时间成本一变，大家就珍惜时间，原来工资收入低的时候，你对休闲的欲望没那么强。
现在时间贵了，你反而要休闲了，为啥？时间很贵，你花时间才有面子，有钱的人就开始不太干活了。他开始要玩，要度假，以后干活的是什么人？相对时间成本低的人就在那里干活，比如刚毕业。
可以用逻辑推断，这几年中国酒店的收益非常好。其次，旅游点的收入会好。休闲地方的旅游点收益要暴涨，比如泰国普吉岛等旅游点暴涨，为啥？时间值钱了，有钱人就花时间去了。
如果直接花时间，中国的服务业发展就起来了，他花时间得有人为他服务，服务业就起来了。服务需要空间，要找个地方，替他消耗时间。
比如说有片海，他看着海发呆，本来这片海不值钱，因为他要发呆值钱了，你去找一个山，那个山本来不值钱，你造一个茅草屋，越土越好，住在茅草屋里头，看着山，听着鸟叫，风刮一刮，一天就这么过了。原来可不是这样，原来就会慌，我怎么像个没事干的人，现在就变了，因为我富，所以我没事干，逻辑变了。
所以中国原来看起来没用的土地，我感觉已经开始逐渐有用，而且原来越没用的土地，以后面对用它的人的价值是越高了，只是说这个群体不那么大，但是它的价值越高。
所以现在只要你能想办法替富人花时间，你就赢了。在雪山下面盖一个酒店、温泉池，然后看着山，院子里养一条牦牛，这里面没有直接生产力，全部在消耗时间。
由是而来，中国土地市场全要素效率提高的周期到了。原来是单要素，就是城市的土地效率提高，我们称为房地产市场的单要素提高。当单要素提高到一定程度以后，就养出了很多食利阶层。
比如说在我们深圳，每个月月租金收入一百万及以上的家庭，不包括本土的土著，也不包括企业，前年的数据是一千户，今年可能有1300户或者1500户，大家想一想，他一个月租金收入100万，周游世界没有问题，他在全国玩更没问题，收租金又不用在深圳待着，他就是消耗时间的级别。
从单要素发展到全要素了，全要素是什么意思？原来我们所说的穷山恶水的那些地方也有用了，以后就是房地产土地市场进入全要素的阶段了。这个我想是大家以前所没有接触过的一个层面。
小结：中国的房地产市场终于要像美国那样，进入土地市场全要素效率提升的全新阶段。只有进入资本阶段和金融阶段，而且培养出很多食利阶层以后，才拥有的待遇。（明天发布第二篇）