■来一场与商铺投资的思想对话

有人这么说：如果你爱他，就让他投资商铺；如果你恨他，也让他投资商铺。

好的商铺不仅可以日进斗金，还能保值增值。如今，在限购政策影响下，近期不少投资需求的置业者开始考虑商铺、公寓、写字楼等房地产物业，素有“一铺养三代”高收益美称的商铺也引起了投资者的密切关注。

与住宅相比，好的商铺不会因房龄增长而降低其投资价值，反而越持有越有价值。但商铺具有其独特性，对投资者的要求更高。那么，又该如何投资商铺、挑选商铺呢？

为了让大家更系统地了解相关专业知识，卓越地产专程采访了被誉为中国房地产界的南派意见领袖，创领级的房地产专家、楼市投资家，“深圳地产20年20人”获选者@尹香武 先生，为大家带来一场辩证认识了解商铺投资的思想对话。

■采访实录，核心要点全面剖析商铺投资

@尹香武?先生?结合17年来的自身购房投资的经验、教训、财技，及辅导VIP客户从万元级迈入超亿级的阅历，在卓越商置专访人员下，逐一为大家解答“当前政策背景下，投资者为什么要投资商铺？”等核心内容。

精华观点：

1、商铺投资具备两大条件（周期条件+自身条件），本身进入门槛高，门槛越高，安全度越高。最优的商铺品种，必须满足三个条件：商圈或商务圈+地铁+商铺。

2、决定商铺升值的因素，内在因素包括1、固定的客户盘；2、是否高密度，即写字楼越多越好；外在因素包括：1、年轻人要多；2、具备靠拢年轻人的系列配套。

3、粤港澳大湾区具备出现地球上价值最高的商铺品种的核心条件。

4、投资商铺品种，必须避开提袋消费，因为都会线上化。人类必然存在非提袋消费，要投资不可替代的商铺，尤其是可以实现新量级变化的商铺品种。

5、投资商铺的三大核心要素：客流、能否更好利用商铺、实际运行的时间。不同于住宅、写字楼，商铺受到的紧约束是所有的物业品种最强的，容积率无法提高。一般而言，商铺金融杠杆其实是数倍于住宅，杠杆效益相对较大。

6、对投资者的话：一旦完成了原始积累阶段，最好还是考虑极度紧约束的商铺进行有效的布局。

以下摘取的是尹香武先生的一些重磅级解答观点：

一、投资商铺两大条件：周期条件+自身条件

投资商铺分为两个大条件。第一个条件就是所谓的周期条件，第二个是自身条件。周期条件就包括两个周期：

一个是城市周期，如果一个城市，它的城区人口已经突破500万，那这个城市的有效地段的商用物业就已经进入不败的阶段了。

第二个周期信号就是整个行业的周期，比如说这个行业的周期，住宅市场正处于疯狂的扩张阶段，个人建议去搞住宅，因为住宅有速度。

第二个是所谓的自身条件。对已经完成了原始积累阶段的人，布局有效地段的有效商用物业，是恰当的。但是商用物业特别挑地段，千万不要挑到无效地段、无效产品。

二、投资商铺产品：商圈或者商务圈+地铁+商铺

投资商铺品种，必须避开提袋性消费，因为都会线上化。人类必然存在非提袋性消费，要投资不可提袋的商铺，尤其是可以实现新量级变化的商铺品种。现在要把注意力集中在这个条件上：商圈或商务圈+地铁+商铺。满足这三个条件的商铺一定是最优的品种，而且这类产品能够脱离很多变数，在可见的未来都是十足安全的。

三、决定商铺升值的主要因素：固定盘、高密度

内在因素，就是商铺所在1.5公里的有效步行辐射半径内，拥有多少固定的客户盘，而且最好辐射到商务客户。

第二个因素，就是能否实现高密度。如果这个地方的密度是0.1，容积率0.1，那你1.5公里内一定达不到足够的密度，所以必须要高密度。

外部的因素是两个，第一个就是年轻人要多、第二个是流动性要大。

四、投资商铺的三大核心要素：客流、能否更好利用商铺、实际运行的时间

1、买商铺最看重的是客流。有客流基本上做生意，对应着它需要的商业业态就能成功，所以建议人流、客流比较密集的地方，而且是一些必达的地段。

2、能否更好利用商铺。最好是买展示面宽除以进身比，越高是越好的。

3、实际运行的时间。商铺所在的地方，最好有人加班，有人加班就说明这个地方的有效时间又被拉长。

五、粤港澳大湾区具备出现地球上价值最高的商铺品种的核心条件

1、世界上主要具备经济力量、军事力量、综合力量的一般是湾区城市，有这个湾区就多元化。所以，粤港澳大湾区应该讲是我们国家在经济版图和经济疆土之内最多元化的。

2、我们中国的文化是大家在一起比较忍让，比较礼让，也没有过度的独立，愿意弄出一部分的资源获取我们高密度的居住。所以在这种情况底下，前海不仅是深圳的前海，更应该是整个我们国家民营经济的尖端放电区。

3、中国的土地资源，人均土地资源比较少，而且还是高密度的文化，因为中国的文化适合最高密度。相对比美国曼哈顿的高密度，前海写字楼高度比曼哈顿的写字楼高度基本上是翻了一番。

■前海湾新欢乐海岸旁现售金铺，国际街区展示区开放在即

由卓越地产开发的前海·卓越时代广场商业雄踞前海湾商圈核心位置。临近罗宝线（宝中站、前海湾站）、11号线(宝安站)、环中线（临海站、宝华站）地铁线，且距离“宝华站”仅200米，步行大约3~4分钟，属商务圈+地铁+商铺。

同时，“新欢乐海岸”、图书馆、体育馆、青少年宫、演艺中心、滨海文化公园等大量文化休闲配套环绕，未来这里将成为国际性的旅游胜地，将吸引全球客流汇聚。

片区内其未来功能定位为CBD+TBD（商务活动密集的中央商务区和科技研发服务区），规划定位现代服务业总部经济区、商务办公区、核心商业区。也由此可见，未来的发展方向就是以商务精英人士为主，具备一定的消费能力。

前海·卓越时代广场将于近期推出现售金铺产品，国际街区展示区即将开放，不容错过！